Zmiany, zmiany… – Raport NBP

Raporty NBP przygotowują analitycy dla innych analityków. Ciężko zrozumieć o co chodzi. Opracowałem dla Ciebie interpretację przełożoną na bardziej ludzi język. Dowiesz się jakie zmiany dla Ciebie przyniósł 2016 rok.

Analitycy Departamentu Stabilności Finansowej po raz kolejny nas nie zaskoczyli. W publikowanym cyklicznie raporcie Narodowego Banku Polskiego dotyczącym rynku nieruchomości  czytamy, że rynek znów wykazuje zadziwiające zrównoważenie. Jest to o tyle zaskakujące bo we wcześniejszym raporcie mogliśmy przeczytać o zdecydowanym ożywieniu na rynku. Jak jest naprawdę?

Ceny bez zmian?

W części opisowej raportu czytamy, że ceny ofertowe nieruchomości w 6 największych miastach w Polsce były bardzo zbliżone do tych z kwartału poprzedniego oraz do tych z analogicznego okresu w zeszłym roku. Podobnie ceny hedoniczne na rynkach 16 miast wojewódzkich. No po prostu zastój na rynku. Analizując jednak bardziej dokładnie konkretne dane zauważyłem pewne zależności. I zacznę od wniosku, a potem przejdę do uzasadnienia:

          Ludzie wolą mieszkania nowe niż używane

Przyglądając się dokładniej ceną ofertowym i transakcyjnym z zeszłego kwartału oraz z analogicznego okresu w roku poprzednim zauważyłem, że albo ceny faktycznie pozostawały raczej stabilne, albo rosły ceny mieszkań z rynku pierwotnego i jednocześnie spadały ceny z rynku wtórnego. Tym samym zwiększała się różnica pomiędzy ceną ofertową, a transakcyjną na rynku wtórnym i zmniejszała się ta różnica na rynku pierwotnym.

W Warszawie tz. utargowanie wyniosło 22,3% na rynku wtórym, a 3,1% na rynku pierwotnym. Oczywiście można powiedzieć, że deweloperzy startują z bardziej dopasowanymi cenami dlatego nie pozwalają sobie na dużą negocjację. Jest w tym trochę racji, ale oprócz tego uważam jednak, że najprościej mówiąc deweloperzy mogą sobie pozwolić na bycie twardszymi negocjatorami, a przeciętny Kowalski musi bić się o uwagę kupujących ceną.

Najlepiej widać to w Łodzi gdzie stosunek liczby dostępnych mieszkań do transakcji na rynku pierwotnym wyniósł 6:1, a na rynku wtórnym 11:1. Odstępem od tej reguły jest Poznań i Warszawa. W miastach tych bardziej popularny okazał się rynek wtórny. We wszystkich jednak z pośród analizowanych miast istnieje rynek klienta kupującego. To znaczy mamy więcej mieszkań niż osób które są gotowe na zakup.

Kredyty

Liczba wpłaconych kredytów spadła o 13,3% w porównaniu do poprzedniego kwartału. Zwiększony wkład własny oraz wyczerpanie środków z programu MDM nie miało na to aż takiego dużego wpływu. Liczba udzielonych kredytów zmniejszyła się głównie ze względu na zmniejszenie zdolności kredytowej przeciętnego Polaka. Choć jesteśmy coraz bogatsi i za średnie wynagrodzenie możemy sobie pozwolić na mieszkanie o 0,04 mkw. więcej to banki podwyższyły marże i zaostrzyły wymagania dotyczące zabezpieczeń.

Dzięki temu ktoś kto mógł sobie w zeszłym roku pozwolić na kredyt przy zakupie mieszkania 3 pokojowego teraz bardziej musi zadowolić się raczej dwoma większymi pokojami.

Skończony MDM i co dalej?

Od września 2015 roku do funkcjonującego Programu wspierającego budowę mieszkań czynszowych zgłosiły się instytucje zainteresowane tego typu przedsięwzięciami. Głównie są to Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Tak jak już jakiś czas temu wspominałem będziemy mieć do czynienia z odrodzeniem popularnych kiedyś TBS-ów, ale pod inną postacią.

Dodatkowo w lutym 2016 roku rozpoczął działalność Fundusz Wspierania Kredytobiorców oferujący zwrotną pomoc na preferencyjnych warunkach tym, którzy mają przejściowo problemy ze spłatą kredytu.

Czas sprzedaży

Tutaj nie ma większych zmian. Czas sprzedaży utrzymuje się na podobnym poziomie jak w ubiegłym kwartale. Na rynku pierwotnym wynosi on średnio od 9 do 15 miesięcy, a na rynku wtórnym od 4,5 do 6 miesięcy. Warto jednak wspomnieć, że czas ten na rynku mieszkań używanych jest zaniżony ponieważ analitycy wzięli pod uwagę tylko te nieruchomości, które zostały sprzedane.


 Michał Stanek

Pośrednik, konsultant i ekspert nieruchomości. Skutecznie sprzedaje w Krakowie i okolicach. Specjalizuje się w sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego. Często mówi o tym, że nie zajmuje się nieruchomościami, które nie jest w stanie sprzedać. Sympatyk współpracy, nowoczesnych technologi i wystąpień publicznych.
Autor 6 ZASAD| jak szybko sprzedać mieszkanie.

 


Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *