Ile można zarobić na wynajmie w Krakowie?

pieniadz

Choć temat bardziej związany z zakupem mieszkania, niż jego sprzedażą, to jednak postanowiłem sprawdzić ile można zarobić w Krakowie na coraz popularniejszym inwestowaniu w nieruchomości. Według wyników badań przeprowadzonych przez Grupę Mzuri 70% inwestorów lokuje swoje pieniądze w nieruchomościach, a 93% z nich za najatrakcyjniejszą formę uważa mieszkania na wynajem.  Rynek nieruchomości jest obecnie stabilniejszy od akcji i bardziej dochodowy od obligacji skarbowych czy korporacyjnych. Nie wszyscy jednak zarobią tyle samo, a już na pewno nie tyle, ile by oczekiwali.

Ile można zarobić?

Według badań, co czwarty z respondentów oczekuje dwucyfrowej stopy zwrotu. Słyszałem nawet o oczekiwaniach na poziomie 20% rentowności. Rzeczywistość nie jest jednak tak bajkowa. Jak każda inwestycja, wynajem mieszkań, niesie pewne ryzyko i dla początkujących inwestorów może nie być kurą znoszącą złote jaja. Mając na uwadze realne dochody i koszty w Krakowie, rozsądnym jest celować w 6%, ale przewidywać  4%.

Średnia stopa zwrotu z inwestycji w Krakowie za mkw.:

Średnia cena

ofertowa

Średnia cena transakcyjnaŚrednia stawka najmuŚredni czynsz administracyjnyRoczny dochódRentowność bruttoRentowność netto
Kraków6 978,00 zł6 157,00 zł31,67 zł6,00 zł276,37 zł4,49%4,11%

Źródło: ceny wg. raportu NBP za II kwartał 2015 r.; oferty najmu z serwisu Domiporta.pl z maja 2015 r. obniżone o 5%

Jak wynika z tabeli, w Krakowie średnia rentowność netto wynosi 4,11% co oznacza, że inwestor na pełny zwrot może liczyć po nieco ponad 22 latach. Nie jest to najlepszy wynik. W Gdańsku inwestorzy mogą liczyć na stopę o średniej wysokości 5,64% netto co daje zwrot już po 17 latach. W dalszym ciągu jednak inwestycja w Krakowie jest bardziej opłacalną w stosunku do lokat bankowych gdzie najwięcej można dostać 2,43% netto w stali roku. Uważam, że mimo wszystko warto jest inwestować w Krakowie, bo pomimo niższej rentowności, trzeba wziąć pod uwagę, że miasto to cechuje szybkie tempo życia i duża liczba studentów. W Krakowie rocznie studiuje ponad 150 tysięcy młodych ludzi, a tylko 17 tysięcy z nich znajdzie lokum w akademikach. To właśnie ta grupa najczęściej kreuje rynek wynajmu mieszkań.

Jak liczona jest rentowność najmu?

Biorąc pod uwagę możliwość negocjacji ceny najmu, stawki średnie zostały do obliczeń obniżone o 5%. W rocznym dochodzie uwzględniono jeden miesiąc pustostanu gdzie właściciel musi opłacić czynsz administracyjny, a nie ma dochodu z wynajmu. Rentowność netto wynika z podatku ryczałtowego od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5%. Stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomości przedstawiana w procentach określa relację pomiędzy przewidywanymi dochodami z wynajmu w ujęciu rocznym, a ceną transakcyjną nieruchomości.

W jakie mieszkania inwestować?

Jak wcześniej można było zauważyć, ważna jest nie tylko cena zakupu, ale również to jaką popularnością będzie cieszyło się mieszkanie na rynku, innymi słowy jak szybko znajdzie swojego wynajmującego i za ile. Im mieszkanie jest bardziej standardowe i trafiające do szerokiej grupy, tym łatwiej będzie ograniczyć bardzo niepożądany efekt pustostanu czyli okresu w którym mieszkanie poszukuje swojego lokatora. Inwestor narażony jest jednak wtedy na większą rotację bo jeśli mieszkanie niczym się nie wyróżnia to z pewnością łatwo będzie znaleźć podobne w bliskiej lokalizacji, a może nawet za niższą cenę. Przypadki te można jednak ograniczać dobrze przygotowaną umową najmu.

Najpopularniejsze w Krakowie są mieszkania dwupokojowe, stanowią one 43,1% udziału w rynku. Kolejne są mieszkanie trzy pokojowe z udziałem 31,8% i kawalerki 15,1%. Najmniej jest mieszkań cztero i więcej pokojowych, tylko 10%

Jak nie stracić na inwestycji?

Inwestując w nieruchomości warto wziąć pod uwagę zmienną wartość na przestrzeni lat. Może zdarzyć się sytuacja, gdzie w trakcie inwestycji będzie konieczność odzyskania kapitału z możliwie najmniejszą stratą albo nawet zyskiem.

do 40 mkw.od 41 do 60 mkw.od 61 do 80 mkw.powyżej 81 mkw.
Kraków+ 179+ 120+ 682– 721

Źródło: raport NBP za II kwartał 2015 r.

Biorąc pod uwagę zmienność ceny transakcyjnej porównaliśmy analogiczny okres z zeszłego roku. Okazuje się, że w ciągu roku na mieszkaniach z przedziału 61-80 mkw. można było zarobić. Warto jednak pamiętać, że są to ceny ofertowe, a nie transakcyjne.

Biorąc pod uwagę inwestycję długoterminową, a taką zakłada inwestycja w nieruchomości, należy sprawdzić również jak zmieniają się ceny na przestrzeni dłuższego okresu. W tym celu porównamy obecne ceny nieruchomości z cenami nieruchomości z II kwartału 2008 roku. W tym okresie ceny nieruchomości zaczęły się stabilizować po „boomie” z 2007 roku.

Różnica średnich cen za m kw.
Kraków– 956

Źródło: ceny mieszkań wg. raportu NBP z 2007 r. i 2015 r.

I tutaj widać już jak ceny za metr zmieniły się niekorzystnie dla sprzedających. Aby wynik był najbardziej miarodajny należałoby uwzględnić różnicę cen w stosunku do inflacji. To jednak temat na zupełnie inną publikację.

Podsumowanie

Analityk to ktoś, kto w fachowy i profesjonalny sposób udowodni dlaczego coś się stało i jakie były tego efekty. Jak będzie w przyszłości, tego nie wie nikt. W każdej inwestycji sprawdzi się jednak zdroworozsądkowe podejście i ewentualny plan B. Tak na wypadek, gdyby nasze przewidywania brutalnie zweryfikował rynek. Nieoceniona może okazać się również rada bardziej doświadczonego inwestora.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *